Xây dựng nhà ở xã hội theo loại hình nhà chung cư thì phải bảo đảm diện tích tối thiểu của mỗi căn hộ là bao nhiêu m2?

Nội dung chính

• Xây dựng nhà ở xã hội theo loại hình nhà chung cư thì phải bảo đảm diện tích tối thiểu của mỗi căn hộ là bao nhiêu m2?
• Đối với dự án chung cư nhà ở xã hội thì chủ dự án có phải bảo lãnh thực hiện dự án không?
• Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì được hưởng những cơ chế hỗ trợ, ưu đãi như thế nào?

Xây dựng nhà ở xã hội theo loại hình nhà chung cư thì phải bảo đảm diện tích tối thiểu của mỗi căn hộ là bao nhiêu m2?

Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 6 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định về loại nhà của nhà ở xã hội như sau

"Điều 7. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

1. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định như sau:

a) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

..."

Theo đó, nhà ở xã hội theo loại hình nhà chung cư thì phải đảm bảo mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở xã hội theo loại hình chung cư

Đối với dự án chung cư nhà ở xã hội thì chủ dự án có phải bảo lãnh thực hiện dự án không?

Căn cứ Điều 63 Luật Nhà ở 2014 quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:

"Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

...

2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này."

Ngoài ra theo hướng dẫn của Công văn 199/BXD-QLN năm 2017 bảo lãnh ngân hàng đối với dự án nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng ban hành như sau:

"...Về vấn đề bảo lãnh, theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 63 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện khi bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không có quy định về điều kiện chủ đầu tư phải có bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Căn cứ vào các quy định nêu trên thì việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư không phải thực hiện bảo lãnh; đối với 20% tổng diện tích sàn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án được bán, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (nếu có) theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản..."

Như vậy, căn vào những quy định về hướng dẫn nêu trên thì chủ dự án không cần phải thực hiện bảo lãnh đối với dự án phát triển nhà ở xã hội

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì được hưởng những cơ chế hỗ trợ, ưu đãi như thế nào?

Căn cứ theo Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 8, khoản 22 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau:

"Điều 9. Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở...

...

2. Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

3. Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

...

4. Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

..."