Tổ chức nào có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?

Nội dung chính

• Tổ chức nào có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?
• Ban quản trị tòa nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì cho các hạng mục gì của tòa nhà?
• Ban quản trị tòa nhà chung cư sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư để bảo trì thì phải có tối thiểu bao nhiêu phần trăm tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý?

Tổ chức nào có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư (Hình từ Internet)

Theo điểm b khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

...

Theo khoản 3 Điều 109 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

...

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

...

Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của hội nghị nhà chung cư; báo cáo hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm.

Ban quản trị tòa nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì cho các hạng mục gì của tòa nhà?

Theo Điều 34 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì cho các hạng mục sau đây của tòa nhà chung cư:

- Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

- Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

- Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

- Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật .

Ban quản trị tòa nhà chung cư sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư để bảo trì thì phải có tối thiểu bao nhiêu phần trăm tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý?

Theo khoản 3 Điều 25 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi khoản 15 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD và khoản 16 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD) quy định như sau:

Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư

1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:

a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;

b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;

c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

3. Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:

a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý;

b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý.

Căn cứ quy định trên thì Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư để bảo trì các hạng mục của tòa nhà thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý