Thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất được không? Xử lý tài sản thế chấp thế nào? Có được cho thuê nhà ở đang thế chấp không?

Nội dung chính

• Thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất được không? Xử lý tài sản thế chấp thế nào?
• Có được cho thuê nhà ở đang thế chấp không?
• Có phải công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở không?

Thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất được không? Xử lý tài sản thế chấp thế nào?

Căn cứ vào Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Theo đó, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Bên cạnh đó, tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì chủ sở hữu đất có quyền thế chấp nhà ở mà không thế chấp đất.

Theo đó, việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất như sau:

(1) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất: Tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất và nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(2) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất: Người nhận chuyển quyền sở nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở được thế chấp phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất được không? Xử lý tài sản thế chấp thế nào? Có được cho thuê nhà ở đang thế chấp không? (Hình từ Internet)

Có được cho thuê nhà ở đang thế chấp không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, bên thế chấp nhà ở được quyền cho thuê nhà đang thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc nhà ở cho thuê đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp nhà biết.

Có phải công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

...

Như vậy, theo quy định, hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chức hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực.