Thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó không?

Nội dung chính

• Thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó không?
• Người mua nhà chung cư chỉ cần thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư nếu chưa được cấp giấy chứng nhận?
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó không?

Căn cứ theo quy định tại điểm khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

...

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

...

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Theo quy định nếu các bên không có thỏa thuận khác thì người mua nhà ở chung cư chỉ được xác lập quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà.

Như vậy, nếu người mua nhà và chủ đầu tư có thỏa thuận về điều kiện thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có thể xác lập quyền sở hữu nhà theo thỏa thuận các bên. Nếu không có thỏa thuận khác thì dù người mua thanh toán 95% tiền mua nhà thì vẫn chưa xác lập quyền sở hữu.

Thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó không? (Hình từ Internet)

Người mua nhà chung cư chỉ cần thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư nếu chưa được cấp giấy chứng nhận?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán nhà chung cư nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư đó.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua.

Như vậy, người mua nhà chung cư chỉ cần thanh toán 95% tiền mua nhà nếu chưa được cấp giấy chứng nhận và khi đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì thanh toán phần còn lại cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà chung cư bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

...

Và theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

...

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chung cư là một trong những loại hợp đồng về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà chung cư bắt buộc phải lập thành văn bản theo quy định.