Tài sản so sánh là gì? Yêu cầu về việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh là gì?

Nội dung chính

• Tài sản so sánh là gì?
• Yêu cầu về việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh được quy định như thế nào?
• Phân tích thông tin so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh thông qua hình thức nào?

Tài sản so sánh là gì?

Theo Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về giải thích thuật ngữ như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

2. Tài sản tương tự là tài sản cùng loại và tương đồng với tài sản thẩm định giá về mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật, đặc trưng cơ bản của tài sản thẩm định giá và các yếu tố khác (nếu có).

...

Như vậy, tài sản so sánh được hiểu là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

Tài sản so sánh là gì? Yêu cầu về việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh là gì? (hình từ internet)

Yêu cầu về việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh được quy định như thế nào?

Theo Điều 6 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC thì thông tin về các tài sản so sánh bao gồm:

- Các đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản so sánh;

- Mức giá tài sản so sánh;

- Thời điểm, địa điểm và các bên tham gia chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán;

- Các điều kiện kèm theo mức giá và các thông tin khác (nếu có).

Và, việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá;

- Số lượng thông tin thu thập phải bảo đảm ít nhất 03 tài sản so sánh có thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc chào bán diễn ra tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng tính từ thời điểm thẩm định giá trở về trước.

+ Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc thời điểm chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh về thời điểm thẩm định giá và người thực hiện thẩm định giá cần phân tích, tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

+ Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh;

- Ưu tiên lựa chọn các tài sản so sánh có khoảng cách gần nhất đến tài sản thẩm định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn tỉnh, người thực hiện thẩm định giá cần nêu rõ lý do và hạn chế (nếu có) của việc mở rộng phạm vi thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá;

- Thông tin về tài sản so sánh được thu thập từ một hoặc nhiều nguồn thông tin sau:

+ Các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán;

+ Các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch;

+ Các phương tiện thông tin đại chúng;

+ Các phiếu điều tra thực tế thị trường;

+ Các mức giá ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,

+ Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh;

+ Kết quả trúng đấu giá, đấu thầu theo quy định;

+ Phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc mạng internet;

+ Cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có).

Phân tích thông tin so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh thông qua hình thức nào?

Theo Điều 7 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về phân tích thông tin như sau:

Phân tích thông tin

…

2. Các yếu tố so sánh bao gồm các yếu tố so sánh định tính và các yếu tố so sánh định lượng thể hiện đặc trưng cơ bản của loại tài sản về đặc điểm pháp lý, tình trạng giao dịch, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

3. Việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

a) Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);

b) Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

Như vậy, việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.