Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng với tài sản nào? Dòng tiền - CF áp dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định ra sao?

Nội dung chính

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá được hiểu như thế nào?
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng với tài sản nào?
• Dòng tiền - CF áp dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định như thế nào?

Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá được hiểu như thế nào?

Căn cứ theo Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thu nhập ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC có định nghĩa như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

4. Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

5. Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại.

6. Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu).

Theo đó, phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá được hiểu là phương pháp thẩm định giá tài sản.

Phương pháp này xác định giá tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng với tài sản nào? Dòng tiền - CF áp dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định ra sao? (Hình từ Internet)

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng với tài sản nào?

Căn cứ vào Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thu nhập ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Cách tiếp cận từ thu nhập và các phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập

1. Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

2. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, trừ các trường hợp sau:

a) Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;

b) Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

Theo đó, phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Tuy nhiên, phương pháp dòng tiền chiết khấu không áp dụng đối với tài sản là doanh nghiệp và tài sản vô hình thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thu nhập ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC.

Dòng tiền - CF áp dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 10 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thu nhập ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC thì dòng tiền - CF áp dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định như sau:

(1) Ước tính thu nhập từ tài sản:

- Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản;

- Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập;

- Thu nhập từ tài sản có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.

(2) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản

- Chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác, vận hành tài sản (có tính đến chi phí lãi vay);

- Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

Theo đó, dòng tiền (CF) được xác định là chênh lệch giữa thu nhập từ tài sản và chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Dòng tiền (CF) có thể là dòng tiền trước thuế thu nhập hoặc sau thuế thu nhập, căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được, cơ sở giá trị thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá đối với loại tài sản cụ thể và phải phù hợp với cách xác định tỷ suất chiết khấu.