Mức giá chỉ dẫn là gì? Có dựa vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá không?

Nội dung chính

• Mức giá chỉ dẫn là gì?
• Có dựa vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá không?
• Căn cứ vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua phương pháp nào?

Mức giá chỉ dẫn là gì?

Căn cứ theo Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

2. Tài sản tương tự là tài sản cùng loại và tương đồng với tài sản thẩm định giá về mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật, đặc trưng cơ bản của tài sản thẩm định giá và các yếu tố khác (nếu có).

3. Mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá.

4. Tổng giá trị điều chỉnh thuần là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

5. Tổng giá trị điều chỉnh gộp là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

Như vậy, mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá.

Theo đó, tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

Mức giá chỉ dẫn là gì? Có dựa vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá không? (hình từ internet)

Có dựa vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá không?

Căn cứ theo Điều 10 huẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định như sau:

Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá

1. Việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí sau đây:

a) Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất);

b) Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt;

c) Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt;

d) Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

2. Trong trường hợp cần thiết, cần đánh giá các động thái, diễn biến và xu hướng biến động của cung cầu thị trường trước khi đưa ra giá trị của tài sản thẩm định giá cuối cùng bằng phương pháp so sánh./.

Theo đó, việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí sau đây:

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất);

- Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt;

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt;

- Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Căn cứ vào mức giá chỉ dẫn để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua phương pháp nào?

Căn cứ theo Điều 5 huẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định như sau:

Áp dụng phương pháp so sánh

1. Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

2. Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

3. Nội dung thực hiện

a) Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh;

b) Phân tích thông tin;

c) Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh;

d) Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh;

đ) Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.

Theo quy định trên, phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Đồng thời, nội dung thực hiện phương pháp so sánh có bao gồm xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.

Như vậy, xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh thông qua phương pháp so sánh để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.