Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay khi tranh chấp có được coi là vô hiệu? Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất?

Nội dung chính

• Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực?
• Hợp đồng vô hiệu quy định như thế nào?
• Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu?

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập"

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.…”

Và theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể và hình thức hợp đồng như đã đề cập phía trên thì hợp đồng chuyển nhượng bất động sản sẽ có hiệu lực. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay

Hợp đồng vô hiệu quy định như thế nào?

Khi hợp đồng không không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định thì không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lí mặc dù hợp đồng đó được được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hay đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ như cam kết.

Theo đó, căn cứ Điều 123, Điều 124, Điều 126, Điều 127, Điều 128 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Căn cứ, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 137. Đại diện theo pháp luật của pháp nhân

1. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân bao gồm:

a) Người được pháp nhân chỉ định theo điều lệ;

b) Người có thẩm quyền đại diện theo quy định của pháp luật;

c) Người do Tòa án chỉ định trong quá trình tố tụng tại Tòa án.

2. Một pháp nhân có thể có nhiều người đại diện theo pháp luật và mỗi người đại diện có quyền đại diện cho pháp nhân theo quy định tại Điều 140 và Điều 141 của Bộ luật này."

Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu theo các trường hợp trên thì sẽ phải chịu hậu quả pháp lý theo quy định trên.

Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu?

Căn cứ Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự như sau:

“Điều 5. Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự

1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

2. Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội."

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền tòa án thì tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự (tòa án quận, huyện)

Ngoài ra, theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền tòa án thì bị đơn không có nơi cư trú nhất định, tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Theo đó, về nguyên tắc thì đương sự có quyền quyết định khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc dân sự, tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

Căn cứ tiết c, điểm 2.3, tiểu mục 2, Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại thì tòa án sẽ xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng.

- Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

- Xác định thiệt hại.

Như vậy, khi mua bán nhà đất bạn chỉ viết giấy tờ viết tay và không công chứng thì việc chuyển nhượng này bị vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, bạn chưa đề cập trong 1 năm này, bạn đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ trả tiền hay chưa. Nên trường hợp bạn đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ thì tòa án sẽ quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay trên và các bên phải thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Còn ngược lại, tòa sẽ tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.