Mật độ xây dựng tối đa là gì? Quy định mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với công trình, nhà ở mới nhất?

Nội dung chính

• Mật độ xây dựng tối đa là gì?
• Quy định mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với công trình, nhà ở mới nhất?
• Giấy phép xây dựng có những nội dung chủ yếu nào?

Mật độ xây dựng tối đa là gì?

Mật độ xây dựng tối đa là tỷ lệ phần diện tích đất được phép xây dựng công trình so với tổng diện tích lô đất, được quy định bởi pháp luật và các quy hoạch đô thị. Nói cách khác, đây là giới hạn tối đa về diện tích có thể xây dựng trên một mảnh đất.

Mật độ xây dựng được quy định tại tiểu mục 1.4 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD như sau:

- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Mật độ xây dựng tối đa là gì? (Hình từ Internet)

Quy định mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với công trình, nhà ở mới nhất?

Mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với công trình, nhà ở được quy định tại tiểu mục 2.6 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, cụ thể như sau:

(1) Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép:

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8:

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD

Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Lưu ý: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD

Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Lưu ý: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

- Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;

- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

(2) Mật độ xây dựng gộp tối đa:

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Giấy phép xây dựng có những nội dung chủ yếu nào?

Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:

(1) Tên công trình thuộc dự án.

(2) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.

(4) Loại, cấp công trình xây dựng.

(5) Cốt xây dựng công trình.

(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

(7) Mật độ xây dựng (nếu có).

(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Lưu ý:

- Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản (1) đến khoản (8) còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

- Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.