Kinh doanh bất động sản có phải ngành nghề có điều kiện không? Có được ghi giá trên thực tế thấp hơn giá trên hợp đồng không?

Nội dung chính

• Kinh doanh bất động sản có phải ngành nghề kinh doanh có điều kiện không?
• Kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc nào?
• Kinh doanh bất động sản có được ghi giá trên thực tế thấp hơn giá trên hợp đồng không? Có bị xử phạt không?

Kinh doanh bất động sản có phải ngành nghề kinh doanh có điều kiện không?

Kinh doanh bất động sản có phải ngành nghề có điều kiện không? Có được ghi giá trên thực tế thấp hơn giá trên hợp đồng không?

Căn cứ Điều 7 Luật Đầu tư 2020 quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện như sau:

"Điều 7. Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

1. Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

2. Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được quy định tại Phụ lục IV của Luật này.

3. Điều kiện đầu tư kinh doanh đối với ngành, nghề quy định tại khoản 2 Điều này được quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Bộ, cơ quan ngang Bộ, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không được ban hành quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh.

4. Điều kiện đầu tư kinh doanh phải được quy định phù hợp với lý do quy định tại khoản 1 Điều này và phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư.

..

6. Điều kiện đầu tư kinh doanh được áp dụng theo các hình thức sau đây:

a) Giấy phép;

b) Giấy chứng nhận;

c) Chứng chỉ;

d) Văn bản xác nhận, chấp thuận;

đ) Các yêu cầu khác mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh mà không cần phải có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền.

7. Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện và điều kiện đầu tư kinh doanh đối với ngành, nghề đó phải được đăng tải trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

8. Chính phủ quy định chi tiết việc công bố và kiểm soát điều kiện đầu tư kinh doanh."

Và theo danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được quy định tại Phụ lục IV ban hành đính kèm Luật Đầu tư 2020 thì kinh doanh bất động sản có nằm trong danh mục này, do đó, mua bán bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc nào?

Căn cứ Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau:

"Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Kinh doanh bất động sản có được ghi giá trên thực tế thấp hơn giá trên hợp đồng không? Có bị xử phạt không?

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sẽ áp dụng theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc ghi giá chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế là vi phạm pháp luật. Tùy vào mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế. Cụ thể như sau:

- Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi trốn thuế sẽ bị phạt từ một lần đến ba lần số thuế trốn.

- Trường hợp số thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế, theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi bởi khoản 47 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017). Hình phạt thấp nhất với tội này là bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm.

Việc ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn giá thực tế dễ dẫn đến rủi ro, thiệt hại tài sản cho bên mua nếu không may hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bị tòa án xác định là vô hiệu (khi các bên hoặc bên thứ ba cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được xác lập là vi phạm pháp luật, gian dối, nhầm lẫn...).

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.