Khi đóng thuế thu nhập cá nhân thì sẽ đóng thuế trên tổng giá trị tiền thuê của các nhà, căn hộ hay chỉ đóng cho những nhà, căn hộ cho thuê với giá trên 100 triệu?

Nội dung chính

• Doanh thu đóng lệ phí môn bài đối với cá nhân có nhiều nhà căn hộ cho thuê được xác định như thế nào?
• Đóng lệ phí môn bài một lần tại nơi cho thuê nhà, căn hộ hay tại nơi đăng ký hộ khẩu?
• Khi đóng thuế thu nhập cá nhân thì sẽ đóng thuế trên tổng cộng giá trị tiền thuê của các nhà, căn hộ cho thuê hay chỉ đóng cho những nhà, căn hộ cho thuê với mức thuê trên 100 triệu?

Doanh thu đóng lệ phí môn bài đối với cá nhân có nhiều nhà căn hộ cho thuê được xác định như thế nào?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí môn bài:

"2. Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 (một triệu) đồng/năm

b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 (năm trăm nghìn) đồng/năm;

c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 (ba trăm nghìn) đồng/năm.

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm mới ra kinh doanh của hộ kinh doanh như sau:

- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình (trừ cá nhân cho thuê tài sản) là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân năm trước liền kề của hoạt động sản xuất, kinh doanh (không bao gồm hoạt động cho thuê tài sản) của các địa điểm kinh doanh theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình đã giải thể, tạm ngừng sản xuất, kinh doanh sau đó ra kinh doanh trở lại không xác định được doanh thu của năm trước liền kề thì doanh thu làm cơ sở xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu của năm tính thuế của cơ sở sản xuất, kinh doanh cùng quy mô, địa bàn, ngành nghề theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.”

Theo đó, doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Khi đóng thuế thu nhập cá nhân thì sẽ đóng thuế trên tổng giá trị tiền thuê của các nhà, căn hộ hay chỉ đóng cho những nhà, căn hộ cho thuê với giá trên 100 triệu?

Đóng lệ phí môn bài một lần tại nơi cho thuê nhà, căn hộ hay tại nơi đăng ký hộ khẩu?

Căn cứ Điều 45 Luật Quản lý thuế 2019 quy định địa điểm nộp hồ sơ khai thuế như sau:

"1. Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

2. Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo cơ chế một cửa liên thông thì địa điểm nộp hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định của cơ chế đó.

3. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu thực hiện theo quy định của Luật Hải quan.

4. Chính phủ quy định địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với các trường hợp sau đây:

a) Người nộp thuế có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh;

b) Người nộp thuế thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh ở nhiều địa bàn; người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh;

c) Người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các khoản thu từ đất; cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản;

d) Người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế quyết toán thuế thu nhập cá nhân;

đ) Người nộp thuế thực hiện khai thuế thông qua giao dịch điện tử và các trường hợp cần thiết khác."

Như vậy, theo các quy định trên thì đối với cá nhân cho thuê bất động sản mà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải nộp lệ phí trước bạ theo năm và phải kê khai theo từng hợp đồng cho thuê. Cá nhân nộp lệ phí môn bài nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp, trong trường hợp này luật không quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ kê khai. Nhưng khi cá nhân có doanh thu trên 100 triệu phải đóng thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí môn bài. Vậy kê khai thuế TNCN và thuế GTGT kê khai tại nơi có bất động sản cho thuê thì kéo theo lệ phí môn bài cũng sẽ kê khai tại nơi có bất động sản cho thuê.

Khi đóng thuế thu nhập cá nhân thì sẽ đóng thuế trên tổng cộng giá trị tiền thuê của các nhà, căn hộ cho thuê hay chỉ đóng cho những nhà, căn hộ cho thuê với mức thuê trên 100 triệu?

Tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về thuế GTGT và thuế TNCN của hộ kinh doanh được xác định như sau:

"1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế."

Căn cứ theo quy định trên, Doanh thu làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Vậy, nếu trong 01 năm dương lịch cá nhân có doanh thu từ tổng các hợp đồng cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng thì sẽ phải chịu thuế TNCN.