Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có được quyền chuyển nhượng cho người khác?

Nội dung chính

• Hợp đồng đặt cọc có phải là hợp đồng bảo đảm hay không?
• Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng cho người khác không?
• Quyền sở hữu tài sản đặt cọc có thuộc về bên nhận cọc khi bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng đặt cọc có phải là hợp đồng bảo đảm hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

...

Như vậy, hợp đồng đặt cọc chính là hợp đồng bảo đảm.

Hợp đồng đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có được quyền chuyển nhượng cho người khác? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng cho người khác không?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. (khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015)

Và căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

...

Theo đó, việc giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang ý nghĩa ràng buộc các bên trong việc đi đến thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Thời hạn thực hiện nghĩa vụ

1. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Trường hợp bên có nghĩa vụ đã tự ý thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn và bên có quyền đã chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ được coi là đã hoàn thành đúng thời hạn.

3. Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.

Theo đó, thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, trong hợp đồng đặt cọc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thỏa thuận cụ thể thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì bên sở hữu quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng cho người khác sau khi đã thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý mà bên kia vẫn không thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, quy định này cũng hướng tới bảo vệ bên đặt cọc, theo đó bên đặt cọc cũng có quyền yêu cầu bên nhận cọc phải thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc thông báo cho bên kia một thời hạn hợp lý.

Theo quy định pháp luật hiện nay không quy định cụ thể thời gian hợp lý là bao lâu. Tuy nhiên, các bên có thể tham khảo khoảng thời gian từ 01 tháng đến 02 tháng để làm thời gian hợp lý khi thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Quyền sở hữu tài sản đặt cọc có thuộc về bên nhận cọc khi bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Đặt cọc

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Và theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

...

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

...

Như vậy, trường hợp bên bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc.