Hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá trị chuyển nhượng thì có được không? Sau khi chuyển nhượng đất người mua phải nộp thuế gì?

Nội dung chính

• Chuyển nhượng đất được pháp luật quy định như thế nào?
• Hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá trị chuyển nhượng thì có được không?
• Sau khi chuyển nhượng đất người mua phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ với tỉ lệ là bao nhiêu?

Chuyển nhượng đất được pháp luật quy định như thế nào?

Quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng đất nếu có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá trị chuyển nhượng thì có được không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá trị chuyển nhượng thì có được không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ như quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

"Điều 410. Thực hiện hợp đồng song vụ

1. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước."

Hợp đồng có các nội dung theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 398. Nội dung của hợp đồng

1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp."

Theo đó, hợp đồng theo luật định nội dung phải có giá, phương thức thanh toán.

Nhận thấy việc ghi giá trị chuyển nhượng hay giá thỏa thuận đều giống nhau vì cùng là giá.

Như vậy, việc nội dung hợp đồng là do sự thỏa thuận của hai bên, nội dung cơ bản đáp ứng các điều khoản nêu trên và thỏa thuận này không trái với chuẩn mực đạo đức xã hội là được.

Sau khi chuyển nhượng đất người mua phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ với tỉ lệ là bao nhiêu?

*Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

*Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

"Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

..."

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:

"Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP. Giá tính lệ phí trước bạ đối với một số tài sản được quy định chi tiết như sau:

1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất quy định khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

- Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

..."

Như vậy, khi chuyển nhượng đất người sử dụng đất cần nộp tiền thuế như quy định trên.