Tiêu sản là gì? Nhà chung cư có phải là tiêu sản hay không? Dự kiến quy định nhà chung cư sẽ hết thời hạn sau 50 năm?

Nội dung chính

• Tiêu sản là gì? Tại sao lại gọi chung cư là tiêu sản?
• Dự kiến quy định chung cư hết thời hạn sau 50 năm là như thế nào?
• Trường hợp nào nhà chung cư phải phá dỡ?

Tiêu sản là gì? Tại sao lại gọi chung cư là tiêu sản?

Hiện nay, cụm từ tiêu sản không được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Mà tiêu sản được hiểu theo nghĩa thông thường là những là những vật mà bỏ tiền ra để sở hữu chúng mà vẫn tiếp tục phải dùng tiền để duy trì chúng. Những vật này có thể không tạo ra giá trị vật chất hoặc có tạo ra giá trị vật chất nhưng không đủ để bù đắp vào số tiền bỏ ra.

Tiêu sản thường được dùng để phân biệt với những loại tài sản có khả năng tăng giá trị khi sở hữu. Thông thường tiêu sản là những vật phục vụ nhu cầu của cuộc sống như ô tô, quần áo,..

Ví dụ cụ thể, xe cộ có thể xem tiêu sản trong trường hợp cá nhân dùng tiền mua xe dùng cho việc đi lại mà không phải để đầu tư, kinh doanh hay sinh lợi. Trong trường hợp này, người đó phải bỏ thêm tiền để duy trì sự hoạt động của ô tô như tiền xăng, sửa chữa, bảo dưỡng xe, bảo hiểm xe…

Những năm gần đây, xuất hiện những ý kiến cho rằng nhà chung cư là tiêu sản. Điều này xuất phát từ việc khi sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu sẽ tốn một khoản tiền nhất định để duy trì và quản lý căn hộ như tiền bảo vệ, giữ xe, đổ rác, phí bảo trì, phí quản lý,... Đồng thời giá những căn chung cư có thể ngày càng giảm khi tồn tại vài chục năm và đã xuống cấp.

Thêm nữa, căn cứ khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Theo đó, thông thường thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.

Như vậy, những lý do trên đã khiến nhiều người xem chung cư là tiêu sản. Tuy nhiên, cũng vẫn tồn tại những ý kiến khác cho rằng chung cư là tài sản khi mà giá trị của một số dự án chung cư gần đây có dấu hiệu tăng vọt, đặc biệt là ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Hay từ lý do chủ sở hữu vẫn có thể cho thuê căn hộ để có thêm thu nhập.

Tiêu sản là gì? Nhà chung cư có phải là tiêu sản hay không? Dự kiến quy định nhà chung cư sẽ hết thời hạn sau 50 năm?(Hình từ Internet)

Dự kiến quy định chung cư hết thời hạn sau 50 năm là như thế nào?

Về việc có quy định về thời hạn của chung cư, thì đề xuất này chỉ mới được đưa ra tại Dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay.

Cụ thể tại Mục 4 của Dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi có nêu hai phương án liên quan vấn đề này như sau:

+ Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Cụ thể theo dự thảo quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 27 dự thảo như sau:

Thời hạn sở hữu nhà chung cư

1. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại Điều này được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.

2. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.

3. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán căn hộ).

4. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều này được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, phương án 1 này giống quan điểm mà Bộ Xây dựng đã đưa ra trước đây. Tuy nhiên phương án này không được sự đồng ý cao của các cá nhân, tổ chức trong xã hội.

+ Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Trường hợp nào nhà chung cư phải phá dỡ?

Căn cứ quy định tại Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch bao gồm:

- Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

- Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.