Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất?

Nội dung chính

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?
• Quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh?

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất theo đó, hiện nay có 5 phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo đó, tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo đó:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Cách định giá đất theo phương pháp này khá đơn giản bằng việc xác định chính xác hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên, trình tự và nội dung để các cơ quan có thẩm quyền định giá theo phương pháp này khá phức tạp.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định về các trường hợp giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

b) Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Theo đó, các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất? (Hình từ internet)

Quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh?

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy trình sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.

+ Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án;

Đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Như vậy, trên đây là quy trình xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh mà bạn có thể tham khảo.