Mua bán nhà bằng vi bằng muốn xin cấp phép sửa chữa nhà ở được không? Giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng có bị vô hiệu hay không?

Nội dung chính

• Quy định của pháp luật về việc mua bán nhà vi bằng hiện nay như thế nào?
• Xin cấp phép sửa chữa nhà ở mua bằng vi bằng có được không?
• Giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng có bị vô hiệu hay không?

Quy định của pháp luật về việc mua bán nhà vi bằng hiện nay như thế nào?

Trước hết, tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP vi bằng được quy định là:

Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, hiện nay việc mua bán nhà vi bằng được hiểu là việc chuyển nhượng bất động sản là nhà ở được thực hiện nhưng không được công chứng, chứng thực.

Về vấn đề công chứng, chứng thực tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có các quy định như sau:

Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

...

2.Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;

Đồng thời, căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và có thể được pháp luật công nhận. Do đó, việc mua bán nhà chỉ bằng cách lập vi bằng không được được xem là hợp pháp.

Mua bán nhà bằng vi bằng muốn xin cấp phép sửa chữa nhà ở được không? Giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng có bị vô hiệu hay không? (Hình từ Internet)

Xin cấp phép sửa chữa nhà ở mua bằng vi bằng có được không?

Căn cứ Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP có quy định:

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.

2. Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

4. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình theo quy định tại Điều 43 hoặc Điều 46 Nghị định này.

5. Đối với các công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Theo đó, tại khoản 2 Điều này yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở để có thể được cấp giấy phép xây dựng để được sửa chữa nhà ở. Mà vi bằng không được xem là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở trong trường hợp mua bán nhà chỉ thông qua vi bằng.

Như vậy, điều kiện về hồ sơ xin cấp phép sửa chữa nhà ở không được đảm bảo, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đủ căn cứ cho phép các chủ thể tiến hành việc sửa chữa.

Giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng có bị vô hiệu hay không?

Căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Theo đó những điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 có điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự. Trong trường hợp mua nhà thông qua vi bằng, mà không thực hiện việc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đã vi phạm quy định về hình thức của giao dịch này theo các quy định có liên quan tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Như vậy, giao dịch mua bán nhà vi bằng có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tức là trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.