Bất động sản là gì? Những điều cần lưu ý khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2023?

Nội dung chính

• Pháp luật quy định thế nào về bất động sản?
• Những khái niệm liên quan đến bất động sản thường gặp hằng ngày?
• Nguyên tắc nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải luôn được đảm bảo?
• Những điều cần biết khi hoạt động kinh doanh bất động sản?

Pháp luật quy định thế nào về bất động sản?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định đưa ra khái niệm về bất động sản. Tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tài sản.

Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thêm như sau:

“Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Theo đó, những loại bất động sản mà chúng ta thường gặp bao gồm đất đai, nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất.

Như vậy, mặc dù không có khái niệm, định nghĩa cụ thể về bất động sản. Nhưng thông qua những quy định nêu trên thì ta có thể hiểu bất động sản chính là một dạng tài sản gồm có những loại thường gặp như đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,...

Bất động sản là gì? Những điều cần lưu ý khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2023?

Những khái niệm liên quan đến bất động sản thường gặp hằng ngày?

- Kinh doanh bất động sản hay còn gọi là mua bán bất động sản, mua bán nhà đất:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy dịnh như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Theo đó, kinh doanh bất động là việc cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt các hoạt động như xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.

- Môi giới bất động sản (tên gọi thường dùng là cò đất)

Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Theo đó, môi giới bất động sản là trường hợp một người hoặc một tổ chức đứng ra làm trung gian, giới thiêu cho các bên biết nhau để tiến hành hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ vào khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là nơi mà các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản được thực hiện.

- Tư vấn bất động sản

Căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

8. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.”

Theo đó tư vấn bất động sản được hiểu là dịch vụ mà khi một bên có yêu cầu thì bên tư vấn sẽ trợ giúp các vần đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Bong bóng bất động sản

Đây là thuật ngữ thường thấy trên báo chí, mạng xã hội. Hiện nay, pháp luật nước ta không có quy định nào định nghĩa về bong bóng bất động sản. Nhưng chúng ta có thể hiểu rằng bong bóng bất động sản là hiện tưởng giá cả của bất động sản tăng nhanh chóng cho đến một thời điểm thì chững lại và rớt giá như hiện tượng bong bóng vỡ.

Nguyên tắc nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải luôn được đảm bảo?

Căn cứ vào Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Những điều cần biết khi hoạt động kinh doanh bất động sản?

- Phải đảm bảo điều kiện khi kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 4. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, tổ chức, cá nhân khi hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định nêu trên.

- Những loại bất động sản được phép kinh doanh

Căn cứ vào Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”

Theo đó, tổ chức, cá nhân chỉ được phép kinh doanh những loại bất động sản được liệt kê theo quy định nêu trên.

- Những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 8. Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”

Theo đó, khi tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân không được thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm theo quy định trên.