Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất có nội dung thế nào?

Nội dung chính

• Tổng quan về Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất ra sao?
• Nội dung Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất thế nào?
• Nhận định của Tòa án về Án lệ số 52 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất ra sao?

Tổng quan về Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất ra sao?

Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định 594/QĐ-CA năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa nguyên đơn là bà Tống Thị V; với bị đơn là ông Tống Thanh V; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 46 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 23, 24, 25 và 26 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Điều 692, Điều 722 đến Điều 726 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Khoản 1 Điều 106; điểm b khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với khoản 1 Điều 95, khoản 3 Điều 167; khoản 1,3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013);

- Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003.

Từ khóa của án lệ:

“Tặng cho quyền sử dụng đất”; “Chưa đăng ký quyền sử dụng đất”; “Trở ngại khách quan”; “Người tặng cho đã chết”; “Hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật”.

Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất có nội dung thế nào? (Hình từ Internet)

Nội dung Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất thế nào?

Nội dung Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất được được công bố theo Quyết định 594/QĐ-CA năm 2021 là đoạn 23, 24, 25 và 26 phần “Nhận định của Tòa án”, cụ thể:

- Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

- Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

- Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

- Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.

Nhận định của Tòa án về Án lệ số 52 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất ra sao?

Nhận định của Tòa án về Án lệ số 52 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất được công bố theo Quyết định 594/QĐ-CA năm 2021, cụ thể như sau:

[1] Cụ Tống Văn T (chết vào năm 2007) và cụ Nguyễn Thị C1 (chết vào ngày 08/9/2011), là vợ chồng, có 11 người con, kể ra như sau: Bà Tống Thị U (là nguyên đơn), ông Tống Thanh V (là bị đơn), ông Tống Văn P1, ông Tống Văn H6 (chết vào ngày 18/02/2012, có vợ là bà Nguyễn Thị G và có nhũng người con như sau: Tống Minh H7, Tống Thị Kim T16, Tống Thị Kim P4, Tống Thị Kim L5), bà Tống Thị N1, ông Tống Hữu H1, bà Tống Thị N2, bà Tống Thị Kim A, bà Tống Thanh N3, ông Tống Phước T2, bà Tống Thị Thu T1.

[2] Sau khi cụ T chết (năm 2007), vào ngày 16/11/2009, cụ C1 và những người con (của cụ T, cụ C1) lập văn bản, thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất; văn bản có sự chứng thực của Ủy ban nhân dân thị trấn Y, huyện Z, tỉnh Bình Dương vào cùng ngày 16/11/2009.

[3] Theo văn bản phân chia tài sản thừa kế nói trên, cụ C1 được chia 03 phần đất tại thị trấn Y, gồm có: (a) 854m2 đất thuộc các thửa số 31, 32, 51 tờ bản đồ số 15; (b) 17.762m2 đất thuộc các thửa số 06, 108, 109, 110, 115, 18, 52, 128, 129, 135, 136, 35, 38, 40, 54, 55 tờ bản đồ số 15, 16; (c) 4.119m2 đất thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16.

[4] Sau khi được chia tài sản nói trên, cụ C1 đã kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 02/3/2010. Như vậy, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, các phần đất này trở thành tài sản riêng của cụ C1 và đương sự có quyền định đoạt đối với số tài sản này theo quy định của pháp luật dân sự.

[5] Xét, vào cùng ngày 14/6/2010, cụ C1 lập 02 hợp đồng để tặng cho ông V 02 phần đất trong số tài sản nói trên, như sau: Phần đất thứ nhất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y; Phần đất thứ hai có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257 tờ bản đồ số 16 thị trấn Y. Hai hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều được Ủy ban nhân dân thị trấn Y chứng thực hợp pháp vào cùng ngày 14/6/2010.

[6] Sau khi được tặng cho quyền sử dụng đất, ông V đã thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để chuyển tên chủ sử dụng đất từ cụ C1 sang cho đương sự. Vào ngày 16/8/2010, ông V đã được Ủy ban nhân dân huyện Z cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00539 ngày 16/8/2010). Trong phần đất này, phía bà U chỉ đòi chia thừa kế đối với diện tích đất 9.839,9m2 (bởi vì bà U đồng ý trừ ra diện tích đất còn lại mà ông V đã phân chia cho ông L1 và ông P1).

[7] Đối với phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16, thị trấn Y (theo kết quả đo đạc thực tế vào ngày 08/3/2013 của Tòa án cấp sơ thẩm, diện tích đất là 3.786,1m2), hiện nay ông V vẫn chưa được đứng tên là chủ sử dụng đất. Lý do ông V nêu ra là, sau khi nộp hồ sơ kê khai, đăng ký để chuyển tên từ cụ C1 sang cho đương sự, thì Ủy ban nhân dân địa phương cần chỉnh sửa bản đồ tổng thể đất đai và tiếp sau đó, có sự tranh chấp từ phía bà U, nên việc chuyển tên chưa thực hiện được cho đến nay.

[8] Xét, đối với phần đất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y (trong phần đất này, phía bà U chỉ đòi chia thừa kế đối với diện tích đất 9.839,9m2 bởi vì bà U đồng ý trừ ra diện tích đất còn lại mà ông V đã phân chia cho ông L1 và ông P1):

[9] Theo văn bản phân chia tài sản thừa kế ngày 16/11/2009 và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/6/2010, thì phần đất này là tài sản riêng của cụ C1 đã tặng cho ông V và ông V đã được Ủy ban nhân dân huyện Z cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp vào ngày 16/8/2010 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00539 ngày 16/8/2010).

[10] Khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng phần đất có diện tích 12.883m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51, 52 tờ bản đồ số 15 thị trấn Y là tài sản hợp pháp của ông V, không chấp nhận yêu cầu chia thừa kế đối với phần đất này là có căn cứ pháp luật.

[11] Xét, đối với phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thừa 257 tờ bản đồ số 16, thị trấn Y (theo kết quả đo đạc thực tế vào ngày 08/3/2013 của Tòa án cấp sơ thẩm, diện tích đất là 3.786,1m2):

[12] Tại thời điểm xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/6/2010 (từ cụ C1 chuyển cho ông V), Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực pháp luật.

[13] Điều 692 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

[14] Như vậy, về mặt pháp lý, cho đến khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất (theo giao dịch tặng cho) chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình, mà người chuyển quyền sử dụng đất đã chết, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp luật.

[15] Nếu xét theo lập luận nói trên, việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16, thị trấn Y, cho đến nay vẫn là di sản của cụ C1 chưa chuyển dịch cho ông V và chấp nhận yêu cầu thừa kế tài sản, là đúng.

[16] Xét về bản chất pháp lý, hợp đồng tặng cho tài sản là loại hợp đồng đơn vụ, nghĩa là trong loại hợp đồng này, chỉ một bên có nghĩa vụ đối với bên kia. Vì thế, trong một số trường hợp như trường hợp cụ thể nói trên (người được tặng cho quyền sử dụng đất chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình, mà người tặng cho quyền sử dụng đất đã chết), Tòa án có thể xem xét và công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 khi xác định rằng hợp đồng này là văn bản thể hiện ý chí sau cùng của cụ C1 đối với tài sản của đương sự, là văn bản thể hiện quyền định đoạt tài sản của đương sự trước khi chết, vì đã có những điều kiện cần và đủ như sau:

[17] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

[18] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

[19] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.

[20] Về mặt thực tế, ông V là người đã chiếm hữu, quản lý, sử dụng phần đất được tặng cho kể từ khi cụ C1 còn sống cho đến nay bởi vì đương sự là người con út, sống với cụ T, cụ C1 từ nhỏ cho đến khi cụ T, cụ C1 chết.

[21] Lập luận nói trên cũng đã được Tòa án nhân dân tối cao thừa nhận tại quyết định kháng nghị số 470/2013/KN-DS ngày 03/10/2013 và quyết định giám đốc thẩm số 76/2014/DS-GĐT ngày 05/3/2014 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao khi giải quyết trường hợp tương tự (vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho tài sản giữa nguyên đơn là bà Đoàn Việt T17; bị đơn là ông Đoàn Phong B1 và ông Đoàn Văn K3 xảy ra tại tỉnh Cà Mau).

[22] Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều chưa đánh giá đúng và toàn diện các tài liệu, chứng cứ, cũng như chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ để xét xử đúng về việc tranh chấp phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257, tờ bản đồ số 16, thị trấn Y, huyện Z, tỉnh Bình Dương, theo sự phân tích nói trên. Do đó, Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy phần bản án phúc thẩm giải quyết về việc tranh chấp phần đất có diện tích 4.119m2 thuộc thửa 257 tờ bản đồ số 16 thị trấn Y, huyện Z, tỉnh Bình Dương, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

[23] Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

[24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

[25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

[26] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.