Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản có cần phải nộp dự thảo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hay không?

Nội dung chính

• Chuyển nhượng dự án bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc và điều kiện nào?
• Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản có yêu cầu dự thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản không?
• Các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Chuyển nhượng dự án bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc và điều kiện nào?

(1) Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản thực hiện theo Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:

+ Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020;

+ Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

+ Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.

(2) Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Căn cứ các quy định trên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc và đảm bảo các điều kiện theo quy định.

Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản

Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản có yêu cầu dự thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản không?

Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

* Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

- Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 Nghị định này;

- Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm: quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng); Giấy chứng nhận đối với dự án;

- Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

* Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);

- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này.

Căn cứ quy định trên, ta thấy khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ nêu trên, trong đó đối với hồ sơ của bên chuyển nhượng có yêu cầu phải bao gồm dự thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định.

Các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

- Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

+ Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

+ Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

+ Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án bất động sản, bên chuyển nhượng cần lưu ý việc chuyển nhượng phải thực hiện đúng nguyên tắc và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đều có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ cho việc chuyển nhượng, trong đó đối với bên chuyển nhượng, hồ sơ yêu cầu phải có dự thảo hợp đồng chuyển nhượng. Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật.