Dự án đã nộp tiền sử dụng đất có phải góp quỹ nhà ở xã hội? Chủ đầu tư đầu tư dự án trên khu đất nhận chuyển nhượng là 100% đất ở thì chủ đầu tư có phải nộp thêm nghĩa vụ nhà ở xã hội 20% không?

Nội dung chính

• Về các chính sách phát triển nhà ở
• Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở
• Dự án đã nộp tiền sử dụng đất có phải góp quỹ nhà ở xã hội

Về các chính sách phát triển nhà ở

Căn cứ tại Điều 13 Luật Nhà ở 2014, quy định về các chính sách phát triển nhà ở, cụ thể như sau:

- Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn.

- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường.

- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

- Nhà nước có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở

Căn cứ tại Điều 16 Luật Nhà ở 2014, quy định về quỹ đất cho phát triển nhà ở, cụ thể như sau:

"Điều 16. Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở

1. Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội."

Dự án đã nộp tiền sử dụng đất có phải góp quỹ nhà ở xã hội

Dự án đã nộp tiền sử dụng đất có phải góp quỹ nhà ở xã hội?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và khoản 22 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định nêu trên thì pháp luật về nhà ở không có quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị khi được Nhà nước giao đất ở phải nộp thêm khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với Nhà nước.

Việc xác định giá trị quỹ đất phải nộp đối với diện tích đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Về vấn đề phải kế thừa nghĩa vụ khi nhận chuyển nhượng dự án:

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao”.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị thì chủ đầu tư thứ cấp của dự án phải kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1 đã chuyển giao; đồng thời tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt.

Việc bố trí 20% quỹ đất dành để đầu tư nhà ở xã hội thì chủ đầu tư thứ cấp phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.