Đất thổ cư là gì? Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư có tốn tiền không? Thẩm quyền chuyển đất thổ cư thuộc về ai?

Nội dung chính

• Đất thổ cư là gì?
• Lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
• Phí thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Đất thổ cư là gì?

Hiện nay chưa có quy định pháp luật định nghĩa hay giải thích đất thổ là gì. Đất thổ cư là một cách gọi thông thường. Theo phiên âm Hán Việt chữ thổ có nghĩa là đất, chữ cư có nghĩa là ở, cư trú. Thổ cư có nghĩa đất để ở, đất để cư trú.

Cụ thể tại Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:

"Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này."

Như vậy, đất ở của hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng hay còn gọi thông thường là đất thổ cư.

Đất thổ cư

Lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ và người nộp lệ phí trước bạ như sau:

"Điều 3. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao.

3. Tàu theo quy định của pháp luật về giao thông đường thủy nội địa và pháp luật về hàng hải (sau đây gọi là tàu thủy), kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; trừ ụ nổi, kho chứa nổi và giàn di động.

4. Thuyền, kể cả du thuyền.

5. Tàu bay.

6. Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy, các loại xe tương tự xe mô tô, xe gắn máy phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi chung là xe máy).

7. Ô tô, rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô, các loại xe tương tự xe ô tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

8. Vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy, thân máy (block) của tài sản quy định tại khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này được thay thế và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bộ Tài chính quy định chi tiết Điều này.

Điều 4. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này."

Tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ phần trăm như sau:

"1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%."

Công thức tính lệ phí trước bạ như sau:

Giả sử, đất chuyển nhượng mục đích sử dụng đất là 1000m2 giá bán là 300.000VNĐ/m2

Lệ phí trước bạ phải nộp = 1000m2 x 300.000 x 0.5

= 1.500.000 đồng.

Phí thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất như sau:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Công thức tính như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất ở, giá đất nông nghiệp x diện tích đất ở x hệ số điều chỉnh;

Như vậy, phí thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính tùy vào địa phương có hệ điều chỉnh khác nhau.

Anh/chị có thể tham khảo công thức tính trên đây.