Có phải xin giấy phép xây dựng khác khi bán mảnh đất đã có giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ không?

Nội dung chính

• Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng được cấp bị xử phạt như thế nào?
• Có phải xin giấy phép xây dựng khác khi bán mảnh đất đã có giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ không?
• Số tầng nhà được quy định như thế nào?

Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng được cấp bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 6, điểm c khoản 15, khoản 16 và khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

[...]

6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

[...]

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.

16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp."

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp xây dựng nhà ở được cấp phép xây nhà cấp 3 nhưng chỉ xây nhà cấp 4 là hành vi thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp, vi phạm quy định trên.

Như vậy, có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Đối với trường hợp cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Đồng thời, buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Giấy phép xây dựng

Có phải xin giấy phép xây dựng khác khi bán mảnh đất đã có giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ không?

Tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp điều chỉnh giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.”

Đồng thời, giấy phép xây dựng chỉ được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Xây dựng 2014.

Như vậy, trường hợp anh muốn bán mảnh đất và tài sản gắn liền trên đất là công trình xây dựng nhà ở đã được cấp giấy phép xây dựng thì bên mua không cần thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Đồng thời, anh có thể cũng không được cấp lại giấy phép nếu công trình đó có giấy phép xây dựng đã được cấp đúng theo quy định pháp luật.

Số tầng nhà được quy định như thế nào?

Theo tiểu mục 1.5 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ban hành kèm theo Thông tư 12/2012/TT-BXD quy định nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị như sau:

“1.5. Giải thích từ ngữ

Trong quy chuẩn này các thuật ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

1.5.11 Số tầng nhà

Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa hầm.

CHÚ THÍCH : Các tầng hầm không tính vào số tầng nhà.

1.5.12 Tầng trên mặt đất

Tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

1.5.13 Tầng hầm

Tầng mà quá một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo qui hoạch được duyệt.

1.5.14 Tầng nửa hầm

Tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc ngang cao độ mặt đất đặt công trình theo qui hoạch được duyệt.

1.5.15 Tầng kỹ thuật

Tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng thuộc phần giữa của tòa nhà.

1.5.16 Tầng áp mái

Tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5 m.”