Có cần phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Nội dung chính

• Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu như thế nào?
• Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• Hình thức của hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu như thế nào?

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Hiểu theo một cách đơn giản, đây là một tài sản chưa có thực trên thực tế ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, loại tài sản này có đủ cơ sở và điều kiện để được hình thành trong tương lai không xa.

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh nếu đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hình thức của hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.

- Các bên có thể thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

- Khi giao dịch với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của 2 bên. Tuy nhiên đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì phải công chứng hoặc chứng thực, cụ thể như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên bao gồm:

+ Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

+ Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án có hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Các bên có thể tự thỏa thuận về vấn đề này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.