Chủ nhà tự ý tăng giá thuê chung cư trong thời gian Covid-19, tôi muốn chấm dứt hợp đồng có được không?

Nội dung chính

• Chung cư có thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014 hay không?
• Có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê chung cư ngay lập tức được không?
• Có được hoàn lại tiền đặt cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chung cư hay không?

Chung cư có thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014 hay không?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Đồng thời, Điều 2 Luật Nhà ở 2014 quy định những đối tượng được điều chỉnh trong luật này, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Từ đó, vì bạn đang thực hiện giao dịch thuê mướn nhà chung cư ở Việt Nam, nên đây thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật nhà ở 2014.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê chung cư là như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê nhà ở như sau:

"2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này."

Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê nhà ở như sau:

"3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."

Vậy thì, nếu bên thuê nhà vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 và ngược lại nếu bên cho thuê nhà vi phạm các quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê. Trong trường hợp của bạn, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với người cho bạn thuê chung cư.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chung cư

Có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê chung cư ngay lập tức được không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 đề cập: "Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Như vậy, bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê chung cư nếu chủ nhà tăng giá bất hợp lý. Tuy nhiên, việc chấm dứt cần phải báo cho bên cho thuê ít nhất là 1 tháng chứ không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê chung cư ngay lập tức được.

Có được hoàn lại tiền đặt cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chung cư hay không?

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, mục đích chính của việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, nên trừ trường hợp có thỏa thuận khác thì tiền cọc sẽ được hoàn lại cho bạn vì bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.