Bên thuê nhà sử dụng căn nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận thì bên cho thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Nội dung chính

• Hợp đồng cho thuê tài sản được pháp luật quy định như thế nào?
• Nghĩa vụ sử dụng tài sản cho thuê đúng công dụng, mục đích
• Khi nào bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Hợp đồng cho thuê tài sản được pháp luật quy định như thế nào?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê tài sản được quy định như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Căn cứ theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Nghĩa vụ sử dụng tài sản cho thuê đúng công dụng, mục đích

Tại Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo đó bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Khi nào bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Theo Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Tại khoản 1, 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.”

Dẫn chiếu khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà còn thời hạn nếu bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải có lý do chính đáng và lý do phải nằm trong quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì bên cho thuê nhà mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên thuê nhà sẽ có nghĩa vụ phải giao lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận trước đó.

Theo thông tin mà chị cung cấp thì người thuê lại căn nhà của chị đang sử dụng căn nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận nên chị hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải báo cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.