Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội đã thuê mua? Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp nào?

Nội dung chính

• Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội đã thuê mua không?
• Bên thuê mua nhà ở xã hội được sử dụng nhà ở xã hội vào mục đích nào?
• Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp nào?

Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội đã thuê mua không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

...

2. Việc cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này và các quy định sau đây:

a) Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;

...

Như vậy, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Tuy nhiên, bên thuê mua vẫn được bán nhà ở xã hội đã thuê mua trong trường hợp sau:

** Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp:

(1) Bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công; hoặc

(2) Bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc;

(3) Bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

** Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội bên thuê mua được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

+ Lưu ý: Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Bên thuê mua nhà ở xã hội được sử dụng nhà ở xã hội vào mục đích nào?

Căn cứ theo Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

...

8. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

9. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 của Luật này.

...

Như vậy, bên thuê mua nhà ở xã hội được sử dụng nhà ở xã hội vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê mua. Nếu bên thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp nào?

Căn cứ theo Điều 176 Luật Nhà ở 2023 thì chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp sau đây:

(1) Trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê mua;

- Bên thuê mua nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Bên bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mua;

(2) Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội không thuộc tài sản công thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua;

- Sau khi ký kết hợp đồng thuê mua, bên thuê mua được xác định không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện được thuê mua theo quy định của Luật này;

- Bên thuê mua không trả đủ tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên theo thỏa thuận trong hợp đồng mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;

- Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;

- Trường hợp quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023.

- Trường hợp khác quy định tại khoản 3 Điều 176 Luật Nhà ở 2023.

(3) Bên thuê mua nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại (1) và (2) được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.