Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức nào?

Nội dung chính

• Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
• Cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức nào?
• Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xác định thế nào?

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN có giải thích: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại khi ngân hàng thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? (Hình từ Internet)

Cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức nào?

Cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 14 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN như sau:

Giải thích từ ngữ

...

14. Cam kết bảo lãnh là cam kết do bên bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoặc bên xác nhận bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức sau:

a) Thư bảo lãnh là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh bao gồm cả cam kết của bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

b) Hợp đồng bảo lãnh là thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh bao gồm cả thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có).

Riêng đối với bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phát hành theo hình thức thư bảo lãnh.

...

Đồng thời, căn cứ khoản 6 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

6. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:

a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư này, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh.

...

Như vậy, theo các quy định trên thì cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo hình thức thư bảo lãnh.

Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xác định thế nào?

Theo quy định tại khoản 8 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau:

(1) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 11/2022/TT-NHNN;

(2) Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực;

(3) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh.

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho ngân hàng thương mại.