Chuyển nhượng đất chưa sang tên sổ đỏ xảy ra tranh chấp có đòi lại đất được không?

Hiện nay pháp luật có quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

1/ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể khác đối với từng trường hợp.

2/ Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại Văn phòng công chứng.

3/ Trình tự thực hiện

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến Văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi đi, hồ sơ cần chuẩn bị:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

- Các loại giấy tờ khác có liên quan

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có đất). Hồ sơ bao gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

- Hợp đồng mua bán đã công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của các bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Trong vòng 10 ngày, sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên (tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất). Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng (02 bản có công chứng)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:

- Lệ phí trước bạ: (bên nhận chuyển nhượng nộp)

Tiền nộp đất = Diện tích đất x Giá đất x Lệ phí

Tiền nộp nhà = Diện tích nhà x Cấp nhà x Lệ phí

+ Diện tích đất tính bằng m2

+ Giá đất theo bảng giá

+ Lệ phí 0,5%

- Thuế TNCN: 2% trên giá trị chuyển nhượng (bên chuyển nhượng nộp)

- Các loại phí khác: phí công chứng hợp đồng, phí đo vẽ đất,..

Như vậy căn cứ quy định của pháp luật thì đối với trường hợp của bạn mặc dù bạn đã ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa có đủ hiệu lực về pháp luật, về nguyên tắc thì mảnh đất đó vẫn đang thuộc quyền sở hữu hữu của bạn.

Nếu bạn đang xảy ra tranh chấp hoặc có vấn đề khúc mắc với người mua thì bạn có thể thỏa thuận lại với họ hoặc yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần căn cứ vào các nội dung đã ký kết trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bên nào gây thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc.

Trân trọng!